Баррель нефти определенной марки, продающийся на нефтяной бирже, ничем не отличается от другого барреля нефти той же марки. Покупателю на бирже все равно, какой из этих двух баррелей купить, и ему не обязательно видеть эту нефть своими глазами, чтобы принять решение о покупке. Название, марка, сорт стандартных товаров, к которым относится и нефть, говорят сами за себя.
Каждый объект недвижимости, будь то земельный участок или жилой дом, по своему уникален. В отличие от промышленных товаров, сырья, книг и ценных бумаг, название которых полностью определяет их свойства, название объекта недвижимости не говорит ни о чем. Поэтому недвижимость не продается как нефть, на электронных торгах на бирже. Покупки стандартных товаров все больше и больше осуществляются в интернет-магазинах. Покупка объекта недвижимости сродни покупке антикварной вещи в арт-салоне: надо покрутить предмет перед глазами, рассмотреть его в разных ракурсах. Недвижимость, однако, не удастся повертеть в руках. Но зато можно посмотреть на нее с разных точек зрения, или, что практичнее - провести фотосъемку, чтобы предоставить большому количеству потенциальных покупателей возможность быстро ознакомиться с объектом.
До недавнего времени в нашей стране на практике применялись только два способа фотосъемки объектов недвижимости: обычная фотосъемка с земли в горизонтальном направлении, и космическая или аэрофотосъемка специальными камерами, направленными вертикально вниз. Оба этих способа дают важную визуальную информацию об объекте, однако имеют и существенные ограничения.
Фотосъемка с уровня земли (в пределах роста фотографа) дает представление только о вертикально протяженных элементах объекта недвижимости, таких как здания или холмы. Такая фотосъемка может дать хорошие результаты в горной местности или в городе, но совершенно не информативна, например, в случае не застроенного земельного участка в Подмосковье.
Возможные ракурсы наземной фотосъемки сильно ограничиваются посторонними объектами: заборами, деревьями, строениями. Это часто заставляет использовать точки съемки, не оптимальные с точки зрения вносимых перспективных искажений, например, устанавливать камеру слишком близко к зданию. Частично эта проблема решается использованием специализированных объективов, компенсирующих перспективные искажения.
Высокие штативы, с высотой подъема камеры до 3.5 метров и с дистанционным управлением камерой, в некоторых случаях могут помочь получить более информативный снимок или снять объект поверх неудачно расположенного забора (см фото№1).
Аэро- и космическая фотосъемка является основным способом получения изображений больших земельных участков. Важным свойством такой съемки, проводимой специальной аппаратурой, обеспечивающей коррекцию геометрических искажений изображения и привязку точек изображения к географическим координатам, является то, что результаты съемки можно использовать для топографических и кадастровых работ. Выполнением таких фотосъемок занимаются организации, имеющие государственную лицензию на проведение таких работ, поэтому результат фотосъемки — ортофотоплан - может использоваться для разрешения юридических вопросов, например, определения границ земельных участков.
В большинстве случаев, за исключением особо крупных земельных участков, такая фотосъемка не проводится специально в интересах конкретного заказчика. Изображения нужных участков местности подбираются из базы отснятых при последней плановой съемке данного района кадров. Это приводит к тому, что полученное изображение отражает состояние местности на момент последней плановой съемки. В результате интересующий заказчика объект недвижимости может быть показан на снимке в не устраивающем заказчика состоянии. Например, коттеджный поселок может оказаться снятым в момент проведения работ по перепланированию грунта.
Ортофотоплан обладает высокой информативностью для специалиста, имеющего опыт интерпретации аэро- и космических снимков, но далеко не всякий потенциальный покупатель недвижимости сумеет без пояснений разобраться в том, что же изображено на таком фотоснимке. Это связано с тем, что неподготовленный человек не привык видеть характерные наземные объекты в ракурсе «вертикально вниз». Практика показывает, что более половины клиентов, впервые увидев такой фотоснимок, не могут узнать на нем свой собственный дом. Это не позволяет использовать такие фотографии в рекламных материалах.
Стоимость аэро- и космических снимков постоянно снижается. Очередным важным шагом к этому стало решение Геологической службы США о предоставлении с 1 октября 2008 года бесплатного доступа ко всем снимкам спутников LANDSAT. Тем не менее, поиск и правильная обработка таких снимков, особенно снимков достаточно высокого разрешения, требует определенных затрат, как временных, так и финансовых.
В случае невозможности найти достаточно детальные и актуальные результаты аэрокосмических съемок нужного участка, стоимость проведения таких съемок специально для конкретного заказчика может оказаться весьма высокой. Кроме того, в силу особенностей реализации классических методов аэрофотосъемки, и использования для размещения специализированной аэрофотосъемочной аппаратуры достаточно тяжелых самолетов, высота, с которой проводится съемка, как правило, не может быть менее 500 - 1000 метров.
Таким образом, оба из классических способов фотосъемки объектов недвижимости весьма распространены и доступны, но предполагают ограниченный набор ракурсов съемки (либо горизонтально с уровня земли, либо вертикально вниз с самолета или спутника с большой высоты). Необходимость в расширении набора возможных ракурсов съемки привела к разработке методов, позволяющих разместить камеру на произвольной высоте над уровнем земли и, таким образом, получить фотоснимки, обладающие как высокой информативностью, так и художественными качествами.
Использование автовышек.
Смонтированные на шасси грузового автомобиля подъемные вышки высотой от 12 до 50 метров могут использоваться для проведения с них фотосъемки. При наличии хорошего подъезда и твердого грунта в точке съемки, фотограф может выбрать любой ракурс съемки по высоте в пределах максимальной высоты подъема корзины автовышки. Этот метод дает хорошие результаты при съемке объектов с характерными поперечными размерами в несколько сотен метров, со всех сторон к которым обеспечивается возможность беспрепятственного подъезда габаритной и тяжелой техники. Следует учитывать, что сильный ветер вызывает раскачивание вышки, и затрудняет получение качественных фотоснимков.
Сверхлегкие летательные аппараты.
К сверхлегким летательным аппаратам, пригодным для фотосъемки объектов недвижимости, относятся мотопарапланы, мотодельтапланы и некоторые очень легкие самолеты, вертолеты и автожиры. Большая часть самолетов, даже небольших, непригодна для такой фотосъемки из-за высокой скорости, невозможности открыть в полете кабину, наличия конструктивных элементов, мешающих съемке, недостаточной безопасности полета на предельно малой высоте при наличии препятствий.
Сверхлегкие летательные аппараты открывают практически неограниченные возможности по выбору ракурса съемки, одновременно оказываясь очень универсальным средством. Во многих случаях они перекрывают диапазон применения нескольких других способов фотосъемки, начиная от высоких штативов и автовышек, и заканчивая классической аэрофотосъемкой вертикально вниз с высот более километра.
Стоимость фотосъемки со сверхлегких летательных аппаратов сравнима со стоимостью съемки с автовышки, и значительно ниже (за исключением случая очень больших территорий или протяженных объектов типа тысячекилометрового трубопровода) заказной аэрофотосъемки со специализированных самолетов.
Основным недостатком этого метода являются существенные ограничения по погоде во время съемки. Сильный ветер осенью, термические потоки воздуха в солнечный весенний и летний день, и многие другие атмосферные явления могут заставить ждать наступления подходящих для съемки условий по 1-2 недели. Возможность такой задержки необходимо учитывать при заказе фотосъемки.
Другим, иногда критическим фактором, является законодательное ограничение использования летательных аппаратов в некоторых районах (запретные для полетов зоны, вблизи крупных аэропортов, над большими городами, вблизи государственной границы РФ). Например, в Московской области такие районы занимают почти 10% площади, и это не считая территории самого города Москва, полеты над которой вообще разрешены только считанному количеству летательных аппаратов милиции, МЧС и спецслужб. Организации, проводящие фотосъемку с летательных аппаратов, имеют карты таких районов, и на самом начальном этапе обсуждения вариантов съемки поставят заказчика в известность, если его объект оказывается в зоне ограничений полетов (рис. фрагмент карты см рис №2).
Используя сверхлегкий летательный аппарат, можно получить как высоко информативные обзорные фотографии, дающее прекрасное представление о расположении объекта и его окружении (см фото №3 , фото №4 , фото №5), так и детальные фотографии объекта или его элементов в самых выгодных ракурсах и условиях освещения (см фото №6, фото №7, фото №8). Такая универсальность этого метода делает его применение наиболее выгодным в 90% случаев фотосъемки загородной недвижимости. Например, компания «ГеоФото» последние несколько лет всю подобную фотосъемку проводит только с помощью сверхлегких летательных аппаратов.
Представляется уместным вкратце упомянуть еще о нескольких потенциально возможных способах фотосъемки объектов недвижимости:
Фотосъемка с использованием воздушного змея.
Эта техника впервые была опробована более 100 лет назад. Фотокамера закрепляется на достаточно большом воздушном змее, змей поднимается в нужную точку над объектом и производится снимок. Основным преимуществом этого метода является рекордная дешевизна. Однако, результаты такой съемки нестабильны и непредсказуемы, качество ее находится на любительском уровне, поэтому метод не может быть рекомендован для профессионального применения.
Фотосъемка с беспилотных летательных аппаратов.
Эта, вероятно перспективная в будущем технология, пока что не может быть рекомендована для целей, описываемых в данной статье. Существует большое количество еще не решенных в области беспилотных аппаратов проблем, как технического, так и юридического характера. В частности, аварийность современных беспилотников примерно в 100 раз превышает аварийность пилотируемых летательных аппаратов. Это делает пока что экономически нецелесообразным размещение на беспилотных летательных аппаратах дорогостоящих и требующих бережного обращения профессиональных фотокамер высокого разрешения. Фотоснимки, получаемые с камер распространенных беспилотных аппаратов, в настоящее время пригодны максимум для публикации на интернет-сайтах.
Вопросы страхования ущерба, причиненного третьим лицам при использовании беспилотных летательных аппаратов, также в настоящее время в России практически не разрешимы.
В заключение хочется обратить внимание на вопрос выбора времени съемки.
Любая фотосъемка земельных участков, или других объектов недвижимости, в составе которых земельный участок имеет существенное значение и должен быть показан на фотоснимках в выгодном свете, должна производиться в соответствующее время года. Очевидно, что в разгар зимы, когда все покрыто сплошным слоем снега, имеет смысл проводить съемку разве что только комплекса зимних видов спорта.
Менее очевидным является, например, то, что июль в Подмосковье не является оптимальным временем для фотосъемки земельных участков, так как в это время года сплошной монотонный зеленый покров делает такие съемки малоинформативными. В ноябре, декабре и январе в Московской области погодные условия и отсутствие нормального солнечного света, как правило, не позволяют провести никаких качественных съемок объектов недвижимости.
Специалисты для каждого конкретного случая фотосъемки порекомендуют оптимальное время года, поэтому заказчику важно начинать планировать такие съемки как можно раньше. Если работы начинаются непосредственно тогда, когда нужны фотографии, то с большой вероятностью оказывается, что наилучшие природные условий, которые могут не повториться до следующего года, уже упущены. В итоге, за те же деньги заказчик получает менее презентабельные изображения, чем мог бы получить, если бы заранее выяснил оптимальное время съемки.
2009 © Д. Волгин, Руководитель отдела воздушной фотосъемки ЗАО "ГеоФото" ( тел 7-495-648-47-01)
Версия для печати
